Huis verkopen Spanje

Een huis verkopen in Spanje is vooral een papieren proces. Als jouw documenten kloppen en je weet in welke volgorde je moet handelen, voorkom je vertraging bij de notaris en discussies met kopers. Hieronder vind je een praktische checklist: welke stukken je nodig hebt, welke stappen je doorloopt en wat er anders wordt als je (gedeeltelijk) zelf verkoopt.

Documenten die je bijna altijd nodig hebt

Bij de verkoop vraagt de koper (of diens advocaat) om bewijs dat jij mag verkopen, wat er precies verkocht wordt en of er geen openstaande lasten zijn. Veel documenten kun je vooraf verzamelen, zodat je niet pas bij een concreet bod in tijdnood komt.

Identiteit en eigendom

• NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero): wordt gebruikt voor de verkoopafhandeling en belastingformaliteiten.
• Identiteitsbewijs: paspoort/ID-kaart van alle eigenaren.
• Eigendomstitel (Escritura): de notariële akte waarmee je destijds eigenaar bent geworden. Hierin staan ook belangrijke gegevens zoals oppervlaktes, grenzen en eventuele bijzondere bepalingen.
• Actueel uittreksel uit het eigendomsregister (Nota simple): toont wie eigenaar is en of er bijvoorbeeld een hypotheek of beslag staat ingeschreven. Dit wordt vaak “recent” gevraagd.

Woninggerelateerde certificaten en gemeentelijke info

• Energiecertificaat (Certificado de eficiencia energética): in de praktijk wordt dit vrijwel altijd verwacht bij verkoop.
• Bewijs van bewoonbaarheid (bijv. Cédula de habitabilidad of Licencia de primera/segunda ocupación): niet elke regio werkt hetzelfde, maar kopers en notarissen vragen vaak om een document dat bevestigt dat de woning legaal bewoonbaar is.
• Kadastrale gegevens (Catastro): vaak als referentie voor oppervlaktes/gebruik. Afwijkingen tussen Catastro en Registro komen voor en kunnen vragen oproepen.
• IBI-aanslag (onroerendezaakbelasting): meestal het laatste aanslagbiljet als bewijs dat de gemeentelijke belasting loopt en wie de belastingplichtige is.

Bewijs dat er geen achterstanden zijn

• Certificaat van de VvE (certificado de comunidad): verklaring dat je geen achterstallige servicekosten hebt (bij appartementen/urbanisaties met gemeenschap).
• Bewijs van betaalde nutsvoorzieningen (indien gevraagd): geen vaste wettelijke lijst, maar in de praktijk willen kopers soms recente rekeningen of bevestiging dat contracten overdraagbaar/opzegbaar zijn.

Als er een hypotheek of lening op zit

Staat er een hypotheek ingeschreven, dan moet die meestal bij verkoop worden afgelost en administratief worden doorgehaald. Daarvoor heb je doorgaans informatie van de bank nodig over het openstaande saldo en de aflosprocedure. De notaris kan de aflossing vaak in de afwikkeling meenemen, maar het kost tijd om bankdocumenten te regelen.

Als je niet zelf bij de notaris kunt zijn

Kun je niet naar Spanje komen voor de ondertekening, dan is een volmacht (poder) een optie. Dat kan via een Spaanse notaris of via een notaris in NL/BE met de juiste legalisatie/vertaling, afhankelijk van de situatie. Dit regel je liever vroeg dan laat, omdat een fout in de volmacht de passeerdatum kan laten klappen.

Stappenplan: zo verloopt een verkoop meestal

De exacte volgorde kan verschillen per regio en per koper, maar dit is het spoor dat je in Spanje het vaakst ziet: van voorbereiding tot notaris. Gebruik het als checklist, niet als rigide schema.

1) Controleer je basisgegevens vóór je adverteert

Check of de namen op de Escritura kloppen, of alle eigenaren kunnen tekenen en of er bijzonderheden zijn (hypotheek, erfdienstbaarheden, beperkte rechten). Vraag ook tijdig een nota simple op. Als daar iets onverwachts in staat, kun je dat oplossen voordat je met bezichtigingen start.

2) Verzamel de “koper-vragen” documenten

Zorg dat je het energiecertificaat, IBI, VvE-verklaring en eventuele bewoonbaarheidsdocumenten bij de hand hebt. In Spanje haakt een koper sneller af als basisstukken ontbreken, omdat dat vaak wijst op legalisatieproblemen of verborgen schulden.

3) Bepaal wat je verkoopt: roerend vs onroerend

Leg vast welke spullen in de woning blijven (meubilair, apparaten) en wat je meeneemt. Dit voorkomt discussie vlak voor de notaris. In Spanje worden dit soort afspraken vaak kort in het contract opgenomen.

4) Onderhandel en leg de afspraak vast (reservering/voorcontract)

Na akkoord op prijs en voorwaarden wordt meestal een schriftelijke afspraak gemaakt met aanbetaling. Dat kan een reservatie of een uitgebreider voorcontract zijn. Belangrijk is dat er duidelijkheid is over:

• koopsom en betaalmomenten
• wie welke kosten betaalt (notaris, registratie, eventuele belastingen)
• deadline voor de notarisdatum
• wat er gebeurt als één van beide partijen afhaakt

De exacte contractvorm en boetestructuur verschilt; als dit bij jouw verkoop spannend is (bijv. lange overdrachtstermijn of voorwaarden), is het verstandig dit juridisch te laten checken.

5) Koper doet controles (en jij levert bewijs)

De koper (of adviseur) controleert doorgaans eigendom, schulden, VvE-stand, belastingen en of de woning “klopt” met de registraties. Jij bent in deze fase vooral bezig met aanleveren en beantwoorden. Als er afwijkingen zijn tussen Catastro en Registro, of als een vergunning ontbreekt, kan er een hersteltraject nodig zijn voordat de notaris tekent.

6) Notaris: ondertekening en betaling

De definitieve koop vindt plaats bij de notaris. Daar teken je de overdrachtsakte en wordt de betaling geregeld (bijvoorbeeld via bankcheque of overboeking volgens afspraak). Als er een hypotheek op jouw naam loopt, wordt die vaak direct mee afgelost uit de koopsom en daarna administratief doorgehaald.

7) Direct na ondertekening: registratie en praktische overdracht

Na de notaris volgen registratie en formaliteiten. Praktisch gezien draag je sleutels over en spreek je af wat er gebeurt met nutscontracten en meterstanden. Dit is ook het moment waarop openstaande kosten (zoals VvE of lokale lasten) netjes moeten zijn afgehandeld volgens de afspraken in het contract.

Zelf je huis verkopen in Spanje: wat kan prima, en waar loop je tegenaan?

Zelf verkopen kan, zeker als je Spaans (of Engels) goed genoeg is en je snel kunt schakelen met kopers, administratie en afspraken in Spanje. Het draait minder om “verkopen” en meer om het strak organiseren van documenten, bezichtigingen en contractafspraken.

Wat je meestal goed zelf kunt doen

• Documenten verzamelen (Escritura, nota simple, IBI, VvE-verklaring, energiecertificaat regelen).
• Woning presenteren en bezichtigingen plannen, zeker als je in de buurt woont of iemand ter plekke hebt die kan openen.
• Onderhandelen over prijs en opleverdatum, zolang je vooraf je grenzen en voorwaarden bepaalt.

Waar zelfverkopers het vaakst vertragen

• Niet op tijd ontdekken dat er iets “niet klopt” in registratie/oppervlaktes of dat een vergunning ontbreekt. Dat komt pas boven tafel bij kopercontroles, met uitstel als gevolg.
• Onhandige afspraken op papier: vage teksten over aanbetaling, ontbindende voorwaarden of inventaris zorgen voor ruzie vlak voor de notaris.
• Afstand: woon je in NL/BE, dan is het plannen van bezichtigingen, het tekenen van stukken en het regelen van een volmacht vaak de grootste praktische hobbel.

Praktische aanpak als je zelf wilt verkopen

1. Vraag een recente nota simple op en leg je Escritura erbij: klopt eigenaar, adres, beschrijving?
2. Regel het energiecertificaat en verzamel IBI + VvE-verklaring.
3. Maak een korte inventarislijst: wat blijft, wat gaat weg.
4. Leg pas afspraken vast als je zeker weet dat je alle “basisdocumenten” kunt laten zien.
5. Plan de notarisdatum pas als kopercontroles geen open eindjes meer hebben.

Veelgemaakte misverstanden die je snel kunt voorkomen

“Die documenten komen later wel”

In Spanje wordt een verkoop vaak pas echt serieus genomen als je de kernstukken kunt tonen. Wachten tot er een koper is, kost je onderhandelingsruimte en tijd.

“Als ik de sleutel overdraag, is alles klaar”

De overdracht draait om de notariële akte en registratie. Sleutels zijn het praktische onderdeel; de juridische overgang volgt het Spaanse proces.

“Kosten en belastingen zoek ik later uit”

Voor oriënteren is het genoeg om te weten dát er verkoopkosten en fiscale punten kunnen spelen, maar de details hangen af van jouw situatie (resident/niet-resident, winst/verlies, hypotheek). Wil je dat goed uitzoeken, kijk dan ook naar onze uitleg over kosten rondom een woningtransactie in Spanje (handig om te begrijpen welke posten vaak terugkomen bij notaris en registratie).

Als je nog in de fase zit dat je twijfelt tussen aanhouden, verhuren of verkopen, dan helpt het om ook de huurprijzen in Spanje te checken. Dat geeft context voor je opties zonder dat je meteen het hele verkooptraject in hoeft.