Hypotheek in Spanje als buitenlander

Een hypotheek in Spanje als buitenlander is meestal goed mogelijk, maar je wordt door Spaanse banken anders beoordeeld dan een inwoner. Het belangrijkste verschil zit in hoeveel je mag financieren (loan-to-value) en welke documenten je moet aanleveren om jouw inkomen en financiële situatie te bewijzen. Hieronder lees je wat je doorgaans nodig hebt om een aanvraag te kunnen doen en waar banken in de praktijk op letten.

Wie ziet een Spaanse bank als “buitenlander”?

Voor Spaanse banken ben je in de regel “niet-resident” als je niet officieel in Spanje woont (dus geen Spaanse fiscale residentie en meestal geen bewijs van inschrijving als inwoner). Ben je wél resident in Spanje, dan val je vaak in een ander acceptatiekader en kan de bank soms een hoger financieringspercentage toestaan.

Twijfel je of je als resident of niet-resident wordt gezien? Dat hangt af van je verblijfsstatus en waar je belastingplicht ligt. Voor de hypotheekaanvraag vraagt de bank in elk geval om documenten waarmee je jouw status kunt onderbouwen (zie verderop).

Hoeveel financieren Spaanse banken voor buitenlanders?

Het financieringspercentage is voor veel mensen het startpunt, omdat het bepaalt hoeveel eigen geld je nodig hebt. Bij niet-residenten financieren Spaanse banken doorgaans een lager deel van de woningwaarde dan bij residents.

• Niet-resident (buitenlander): vaak tot ongeveer 60–70% van de taxatiewaarde of aankoopprijs (meestal geldt: de laagste van de twee).

• Resident in Spanje: vaak tot ongeveer 80% (soms hoger in specifieke situaties, maar reken daar niet standaard op).

Belangrijk detail: het percentage wordt meestal berekend over de laagste van de taxatiewaarde en de koopsom. Koop je “scherp” onder de taxatiewaarde, dan kan dat dus gunstig uitpakken. Betaal je juist boven de taxatie, dan moet je dat verschil volledig met eigen middelen opvangen.

Naast de eigen inbreng voor de woning heb je ook geld nodig voor aankoopkosten (belasting, notaris, registratie, etc.). Die kosten vallen meestal buiten de hypotheek. Wil je weten met welke posten je rekening moet houden, lees dan verder op onze pagina over kosten bij een huis kopen in Spanje.

De basisvoorwaarden waar banken op toetsen

Spaanse banken kijken in de kern naar drie dingen: stabiel inkomen, betaalbaarheid en jouw totale financiële profiel.

1) Inkomen en stabiliteit

Je maakt het jezelf het makkelijkst als je kunt laten zien dat je inkomen voorspelbaar is. Vast contract of een aantoonbaar stabiele ondernemerssituatie helpt. Werk je als zelfstandige, dan wil de bank meestal meerdere jaren aan cijfers zien om schommelingen te beoordelen.

2) Schuld/inkomen (betaalbaarheid)

Een bank wil zien dat de maandlast past bij jouw inkomen, ook als er al andere leningen lopen (bijvoorbeeld een hypotheek in NL/BE, een autolening of creditcardlimiet). In de praktijk betekent dit dat je bestaande verplichtingen zwaar meewegen. Het kan dus helpen om schulden af te lossen of limieten te verlagen vóór je aanvraagt, omdat dat je “ruimte” vergroot.

3) Kredietverleden en risico-inschatting

De bank beoordeelt je betaalgedrag en algemene risico. Bij buitenlanders gebeurt dat vooral via de documenten die jij aanlevert (bankafschriften, loonstroken, belastingstukken) en soms via informatie uit je woonland. Reken erop dat een dossier met duidelijke herkomst van middelen (spaargeld) en logische geldstromen soepeler door de beoordeling komt.

Welke documenten heb je meestal nodig?

De exacte lijst verschilt per bank, maar onderstaande documenten worden het vaakst gevraagd. Zie dit als jouw checklist om een eerste aanvraag compleet te krijgen.

Identiteit en status

• Geldig paspoort/ID-kaart

• NIE-nummer (Spaans identificatienummer voor buitenlanders) of bewijs dat dit is aangevraagd

• Bewijs van adres in je woonland (bijv. recent uittreksel, rekening, of ander bewijs dat de bank accepteert)

• Bij residents: bewijs van inschrijving/residentiestatus (als van toepassing)

Inkomen uit loondienst

• Recente loonstroken (vaak meerdere maanden)

• Arbeidscontract (met type contract en looptijd)

• Jaaropgave(n) of vergelijkbaar inkomensoverzicht

• Meest recente belastingaangifte of aanslag (NL/BE), als de bank dit vraagt

Inkomen als zelfstandige/ondernemer

• Belastingaangiftes van meerdere jaren (vaak 2–3 jaar)

• Jaarrekeningen of resultatenrekeningen

• Overzicht van lopende opdrachten/contracten (soms)

• Bankafschriften waar inkomsten op binnenkomen

Vermogen en eigen inbreng

• Recente bankafschriften (privé en soms ook zakelijk)

• Bewijs van spaarsaldo en herkomst van middelen als er grote stortingen zijn (bijv. verkoop woning, schenking, beleggingen)

Bestaande verplichtingen

• Overzicht van bestaande leningen en kredieten (incl. maandlasten)

• Als je al een hypotheek hebt in NL/BE: stukken waaruit de resterende schuld en maandlast blijken

Documenten over de woning in Spanje

• Koopcontract/reserveringscontract of conceptdocumenten (als je al in het aankooptraject zit)

• Gegevens van de woning die de bank nodig heeft voor beoordeling en taxatie

• Taxatie (wordt meestal door/ via de bank geregeld of moet aan bankvoorwaarden voldoen)

Koop je nog niet direct, maar wil je eerst weten hoe het koopproces loopt en wanneer je welke stukken doorgaans nodig hebt? Dat staat los van de hypotheek zelf en leggen we uit op onze pagina over een huis kopen in Spanje.

Praktische punten die vaak vergeten worden

Dit zijn geen “extra’s”, maar punten die je aanvraag in de praktijk kunnen versnellen of juist vertragen.

Documenten moeten vaak recent en goed leesbaar zijn

Banken willen doorgaans recente stukken (denk aan de laatste maanden) en volledige afschriften (niet alleen screenshots). Zorg dat namen, rekeningnummers en saldi zichtbaar zijn.

Soms zijn vertalingen of legalisaties nodig

Afhankelijk van de bank en het type document kan een (beëdigde) vertaling of extra verificatie gevraagd worden. Dat gebeurt vooral bij documenten die voor de bank moeilijk te “lezen” zijn (bijvoorbeeld ondernemersstukken). Vraag dit vroeg, zodat je niet op het laatste moment moet schakelen.

Reken op een beoordeling van jouw totale profiel

Een Spaanse bank kijkt niet alleen naar inkomen, maar naar het hele plaatje: spaargeld, vaste lasten, gezinssituatie en bestaande schulden. Als jouw dossier complex is (bijvoorbeeld inkomen uit meerdere landen of zowel loondienst als ondernemerschap), helpt het om je stukken vooraf strak te ordenen en per inkomstenbron toe te lichten wat de bank ziet op de afschriften.

Wat heb je nodig om een aanvraag te kunnen starten?

Als je in de oriëntatiefase zit en je wilt “hypotheekproof” kunnen aanleveren, dan kom je met dit minimum een heel eind:

• Identiteitsbewijs + NIE (of bewijs van aanvraag)

• Inkomensbewijs passend bij jouw situatie (loondienst of ondernemer)

• Recente bankafschriften + bewijs van eigen middelen

• Overzicht van lopende schulden en maandlasten

• Zodra je een woning op het oog hebt: (concept)koopdocumenten en gegevens van de woning voor taxatie

Daarmee kan een bank (of adviseur) meestal al een eerste inschatting maken van haalbaarheid en het financieringspercentage dat bij jouw profiel past.