Kosten huis kopen in Spanje

Een huis kopen in Spanje is niet alleen de koopsom. In de praktijk tel je daar altijd een pakket bijkomende kosten bij op: belasting (of btw), notaris en kadaster, juridische begeleiding, en vaak ook een makelaarsfee. Hoeveel dat totaal is, hangt vooral af van één keuze: koop je nieuwbouw of een bestaande woning. Hieronder krijg je een realistische kosteninschatting, zodat je jouw budget kunt bepalen zonder verrassingen.

Rekenregel: wat betaal je bovenop de koopsom?

Als vuistregel kun je bij een bestaande woning meestal rekenen op ongeveer 10% tot 15% bovenop de koopsom. Bij nieuwbouw ligt het vaak wat hoger, omdat je btw betaalt en er vaker extra’s zijn (denk aan aansluitingen of opleverposten).

Een snelle manier om te begroten:

• Bestaande woning: koopsom + 10–15%
• Nieuwbouw: koopsom + 12–18% (soms meer, afhankelijk van wat wel/niet inbegrepen is)

Die bandbreedte is expres ruim: de belasting verschilt per regio en per type aankoop, en ook advocaat- en notariskosten lopen uiteen.

Belasting: de grootste bijkomende kostenpost

De grootste “extra” is bijna altijd belasting. Welke belasting je betaalt, hangt af van het type woning.

Bestaande woning: overdrachtsbelasting (ITP)

Koop je een bestaande woning (resale), dan betaal je in Spanje doorgaans ITP, de overdrachtsbelasting. Het percentage verschilt per autonome regio en kan ook afhangen van jouw situatie (soms zijn er verlaagde tarieven, bijvoorbeeld bij bepaalde doelgroepen of omstandigheden, maar reken daar niet op in je basisbudget).

In veel gebieden kom je in de praktijk vaak uit op grofweg 6% tot 10% van de koopsom als richtwaarde. Laat voor je exacte woning en regio altijd het actuele percentage checken, want dit tikt direct door in je totale aankoopbudget.

Nieuwbouw: btw (IVA) + zegelrecht (AJD)

Bij nieuwbouw (aankoop van een ontwikkelaar) betaal je meestal btw (IVA) en daarnaast AJD (een vorm van zegelrecht/registratiebelasting). De combinatie hiervan maakt nieuwbouw qua belastingdruk vaak hoger dan bestaande bouw.

Wat dit voor jou betekent: als je twijfelt tussen nieuwbouw en bestaande bouw, zet de belasting niet als “detail” weg. Het verschil kan in euro’s fors zijn, zeker bij hogere koopsommen.

Notaris, kadaster en inschrijving: vaste stappen, variabele bedragen

De koopakte (escritura) wordt bij de notaris getekend. Daarna moet de woning worden ingeschreven in het vastgoedregister. Dat zijn standaardstappen, maar de kosten zijn niet overal identiek: ze hangen onder meer af van de koopsom (staffels), de complexiteit en de regio.

Als grove oriëntatie kun je voor notaris + inschrijving + administratieve afhandeling vaak denken aan ongeveer 1% tot 2% van de koopsom, soms iets lager bij kleinere aankopen en soms hoger als er extra handelingen nodig zijn.

Advocaat of gestor: geen belasting, wel vaak verstandig om te budgetteren

Veel kopers nemen een advocaat (abogado) of gestor in de arm voor controle en begeleiding. Dat is geen verplichte kostenpost in de zin van “de koop kan niet doorgaan”, maar praktisch gezien wordt het vaak wel als onderdeel van het aankoopbudget gezien, zeker als je zelf niet in Spanje woont of de taal niet vloeiend spreekt.

De kosten zijn meestal een percentage of een vaste fee. Als richtlijn zie je in de praktijk vaak rond 1% (soms met een minimumtarief). Wat je daarvoor krijgt verschilt per kantoor: van alleen basisbegeleiding tot uitgebreide checks en communicatie met alle partijen.

Let op: dit artikel gaat over kosten, niet over de juridische stappen. Wil je je oriënteren op het proces zelf, kijk dan op onze pagina over hoe een huis kopen in Spanje meestal verloopt.

Makelaarskosten: soms koper, soms verkoper, vraag het expliciet

In Spanje is het niet overal hetzelfde wie de makelaarskosten betaalt. In veel gevallen betaalt de verkoper (de fee zit dan “in” de vraagprijs), maar je komt ook constructies tegen waarbij (een deel van) de kosten bij de koper liggen, of waarbij een aankoopmakelaar apart wordt ingehuurd.

Praktisch advies: vraag bij een bezichtiging of onderhandeling altijd concreet:

• Wie betaalt de makelaarsfee?
• Zit die fee al in de vraagprijs, of komt die er voor jou bovenop?
• Is er een aparte fee als jij een aankoopmakelaar inschakelt?

Dit is een typische post die je budget ineens kan laten schuiven, terwijl je daar in je eerste rekensom misschien niet aan denkt.

Taxatie en hypotheekgerelateerde kosten (alleen als je financiert)

Als je een hypotheek nodig hebt, komen er vaak extra kosten bij, zoals een taxatie (tasación) en bankkosten die per bank en situatie verschillen. Ook kan het zijn dat je kosten hebt voor het regelen van documenten of vertalingen.

Omdat dit sterk afhangt van of je financiert en bij welke bank, is het slim om dit als aparte budgetlijn te zien naast de “standaard” aankoopkosten. Voor je oriëntatie op financiering kun je verder op onze pagina over een hypotheek in Spanje als buitenlander.

Concreet: voorbeeldberekening totale kosten

Stel je koopt een bestaande woning van €250.000. Dan ziet een realistische begroting er vaak zo uit (indicatief, percentages kunnen per regio verschillen):

• Koopsom: €250.000
• ITP (bijv. 8%): €20.000
• Notaris + registratie + afhandeling (bijv. 1,5%): €3.750
• Advocaat/gestor (bijv. 1%): €2.500

Dan kom je uit op ongeveer €26.250 aan bijkomende kosten, dus een totaalbudget van circa €276.250. Als het ITP-percentage hoger uitvalt, of als er extra diensten nodig zijn, schuift dit mee.

Welke kosten zie je vaak over het hoofd bij het bepalen van je budget?

Als je vooral met de koopsom bezig bent, zijn dit de posten die in de praktijk het vaakst “later pas” opduiken:

• Regionale verschillen in belasting (ITP/AJD kan per regio echt schelen)
• Makelaarsfee als die (deels) bij jou ligt
• Hypotheekextra’s zoals taxatie en bankkosten
• Oplever- en aansluitkosten bij nieuwbouw die niet altijd in de eerste prijscommunicatie zitten

Wat heb je nodig om jouw totale kosten scherp te krijgen?

Met deze drie gegevens kun je jouw totale kosten meestal vrij snel binnen een smalle bandbreedte zetten:

• Type woning: nieuwbouw of bestaande bouw
• Regio: voor het belastingpercentage
• Financiering: wel/geen hypotheek (en of je extra diensten afneemt)

Ben je nog breder aan het oriënteren (welke regio, welke prijsklasse, hoe snel gaat het), dan helpt het om ook naar de huidige woningmarkt in Spanje te kijken, omdat vraagprijs, onderhandelingsruimte en doorlooptijden invloed hebben op wat je uiteindelijk kwijt bent.